润宝物流 仁义相守

新冠疫情居家隔离大幅拉动线上零售，同时中国较佳的疫情控制让其承接了更多制造业订单。电商、三方物流及制造业对仓储需求也大幅上升。自2020年三季度起中国疫情得到有效控制，CBRE世邦魏理仕跟踪的中国16个城市净吸纳已连续6个季度突破100万平方米，2021年全年净吸纳达到660万平方米，相比2017年历史最高纪录提升近40%。CBRE于2021年下半年对中国大中型仓储物流租户开展调研。共计42份有效回复被纳入统计，用以分析投资者对于2021年中国物流仓储租户观点和策略偏好。

需求旺盛

70%的租户预计未来三年物流仓储组合将增加。分行业来看电商和三方物流扩张意愿最强烈，85%的电商将在未来三年增加仓储组合，而70%的三方物流预计将增加仓储组合。未来三年55%的租户将持续在一线都市圈扩张。

降本提效

64%的租户认为未来三年最大挑战是成本上涨，主要挑战来自运输和人力成本上升。

由于运输和人力占三方物流企业80%的总成本，房地产成本占比只有10%左右，因而物流企业每降低1%运输和人力开支，理论上对应可以抵消8-9%的仓库租赁开支的增长。

策略一：通过优化仓储选址降低运输成本

此次调查的一项重要发现是：仓储区位优先于租金成为受访企业仓库选址的共识。分行业来看，90%电商和零售商认为物流设施需要靠近终端消费市场。而90%的三方物流选择靠近消费者和终端市场以及靠近交通设施。

策略二：通过提高仓储空间利用率，以及自动化水平降低对人力的依赖，缓解成本上升压力

提升仓库空间的利用率（55%）和自动化应用（45%）是受访租户在仓储设施运营方面最希望实施的提效降本策略。

我们的调查发现，除了仓库管理系统软件（WMS）已经有40%受访企业部署使用，其他物流仓配科技的普及率仍然偏低。未来三年内，射频识别技术（38%）、自动化仓库系统AR/RS（38%）和用于物流追踪的区块链技术（36%）是租户最希望投入使用的创新技术。

策略三：使用第三方云仓降低成本

云仓是近年来快速发展的一种新的供应链服务模式，基于大数据的信息整合运算平台，以共享的方式实现社会仓储、配送资源的优化匹配，我们此次调查显示，约三成受访租户将在未来三年增加其物流组合中云仓的使用，主要包括电商、第三方物流和传统零售企业。

策略四：加大物流外包力度，商谈仓库租金等

未来趋势：高效、绿色及更多冷库面积

趋势一：高效

33%的受访者希望装卸区和提升门的配置提高至每1千平米一个，31%受访者希望楼面承重由目前的3吨提升至5吨，24%的受访者希望将层高从9米提升至10米以上。

趋势二：冷库

31%的受访租户表示未来将增加对冷库的需求，主要涉及第三方物流、生鲜零售/杂货或餐饮和医药行业。疫情后生鲜电商、中央厨房、生物医药行业的爆发推动冷链物流需求加速增长。

趋势三：绿色

33%的受访者表示未来三年将增加绿色认证仓储设施的使用；其中第三方物流租户的态度最为积极，计划增加绿色设施的占比达到60%。这与每个行业的重排放环节不同有一定关系，交通运输业除自有车辆运输排放外，仓库等运营设施排放是减碳需要聚焦的第二大重排放活动，此外包装材料产生的排放也大多发生在库内操作中。

中国双碳目标下电商、第三方物流、零售、制造业内众多具有影响力的国内企业纷纷公布其减碳目标和计划。而鉴于这些行业在仓储需求中的绝对主导地位，这意味着高标仓库市场的绿色飞轮将加速转动。

结论

租户建议：

投资者建议：